تبدیل قولنامه به سند

در دنیای املاک، عدم آشنایی با فرایندهای قانونی و حقوقی، مسئولیت­گریزی و گاه حوادث پیش­بینی نشده، باعث می­شوند که فرایند­های قانونی به تعویق افتاده و خریدار و فروشنده متضرر گردند. یکی از چالش­هایی که بسیاری با او درگیر هستند، مساله­ی صدور سند رسمی برای املاک قولنامه­ای است و نیز تبدیل قولنامه با سند رسمی بیشترین پرسش مخاطبان این نوع بحث­ها است. در این مقاله سعی داریم با نگاهی به کاربرد قولنامه، نحوه­ی تبدیل قولنامه به سند رسمی را برای شما تبیین و توصیف کنیم. 

قولنامه چیست و چه کاربردی دارد؟

قولنامه یک سند عادی و مکتوب است که خریدار و فروشنده در آن به هم تعهد می­دهند، در آینده عقد بیع را انجام داده یا فرایند خرید و فروش را به صورت رسمی تکمیل کنند. به قولنامه­ها پیش­قرارداد هم گفته می­شود.

تفاوت سند عادی با سند رسمی چیست؟

سند رسمی قدرت اجرایی بالایی دارد اما در بررسی سند غیر رسمی اصل بر عدم قدرت اجرایی است. درباره­ی اسناد رسمی فقط می­توان ادعای جعل بودن را مطرح کرد، اما در سند رسمی هم می­توان ادعای جعل کرد و هم ادعای تکذیب. از این رو در دنیای خرید و فروش ملک اصل قدرت اجرایی با سند رسمی است. قولنامه یک سند عادی است.

در چه مواقعی به جای سند رسمی، قولنامه میان خریدار و فروشنده تنظیم می­شود؟

پیش می­آید که خریدار در زمان انعقاد قولنامه مبلغ کافی برای خریداری ملک ندارد، پرداخت کل مبلغ را به زمان عقد رسمی موکول می­کند، پیش می­آید که قولنامه امضا می­شود و ملک همچنان از نظر قانونی مساله­ای داشته و طرفین ت حل مساله را به تعویق می­اندازند، گاه در زمینی با کاربری غیرمسکونی، ساختمان مسکونی ساخته شده. در تمامی این حالات مابین خریدار و فروشنده قولنامه به امضا می­رسد.

برخی از انواع خلافی در ساخت ساختمان هم باعث می­شود که مالک امکان دریافت سند رسمی نداشته باشد و به کاربرد قولنامه فکر کند. برخی در صورتی که ملک را به صورت قولنامه­ای خریداری کنند مبلغ کمتری به فروشنده پرداخت کرده و گمان می­کنند، بعد می­توانند به سادگی سند رسمی بگیرند. واقعیت این است که دریافت سند رسمی ممکن است در حالاتی آنقدر هم ساده نباشد، پس وقت خرید ملک قولنامه­ای مراقب باید بود. این حالات در کشور ما فراوان رخ می­دهد.

ملک قولنامه‌­ای خریداری کرده­ام، برای دریافت سند رسمی باید چه کنم؟

این سوال سال­هاست که پرسیده شده و همچنان نیز یکی از پرسش­های مرسوم درباره­ی خرید و فروش ملک است. نکته­ی نخست اینکه لزوما باید به شورای حل اختلاف رجوع کنید، این شورا می­تواند بر اساس قوانین موجود، کاربر قولنامه را بررسی کرده و مشکل احتمالی ملک و نحوه­ی رفع آن را با شما در میان گذاشته و فرایند دریافت سند رسمی را برای شما هموار نماید.

فرایند ممکن است زمان و هزینه­بر باشد و ترجیح این است که کل فرایند را در کنار فردی مسلط به مباحث حقوقی مرتبط با ملک پیش ببرید. مساله­ای که اما ممکن است در مرحله­ی اول فرایند پیش­روی کار شما را مختل کند، بی­اعتبار بودن قولنامه است. قولنامه سندی غیر رسمی به حساب می­آید و می­تواند معتبر یا غیر معتبر باشد.

به این نکته توجه کنید که قولنامه گاه در میان دو نفر با بی­دقتی­های حقوقی ثبت و امضا می­شود، ناظری هم ندارد و آن­قدر می­تواند نامعین ثبت شود که فاقد اعتبار قانونی باشد، از این رو نفس داشتن قولنامه اهمیتی ندارد، قولنامه باید لزوما با نظارت فردی مسلط به امور حقوقی و یا در دفاتر املاک رسمی نوشته و ثبت شوند. البته اگر در بنگاه­ها و یا در حضور ناظر مسلط هم قولنامه نوشته شود، همچنان یک سند عادی و غیر رسمی به شمار می­آید.

کدام نوع از املاک قولنامه‌­ای می­توانند سند رسمی دریافت کنند؟

بر اساس قانون فقط برای املاکی می­توان سند رسمی گرفت که پیش از این رسما ثبت شده باشند. یعنی پیش از این مالکی وجود داشته و مالک ملک را به ثبت رسانده و ملک دارای پلاک ثبت شده است. این قانون فقط شامل همه­ی باغ­ها، ساختمان­ها و نیز زمین­های کشاورزی می­شود.

برای صدور این نوع سند باید معین شود که مالک رسمی فوت کرده، غیر قابل دسترس است و یا مفقودالاثر شده. همچنین به ورثه­ی مالک هم نباید دسترسی وجود داشته باشد، در این حالت امکان صدور سند رسمی برای قولنامه وجود دارد. در غیر این­صورت مالک باید به شکل طبیعی و رسمی انتقال ملک به خریدار، را انجام دهد.

 اگر ملک قولنامه­ای، زمین باشد(غیر کشاورزی)، یا در طبقه­ی املاک دولتی یا اراضی و املاک بدون سابقه­ی ثبت تعریف شود، کاربرد قولنامه بی­معنی است و امکان صدور سند رسمی برای آن­ وجود ندارد.

چه مدارکی برای صدور سند رسمی لازم است؟

در وهله­ی اول به کپی سند مالکیت ملک از مالک اصلی نیاز دارید. قولنامه یا قولنامه­های مرتبط به خرید و فروش ملک باید در دسترس و آماده­ی ارائه به مراجع قضایی باشند. اگر این مدارک موجود است باید به مهندس نقشه­کشی رجوع کنید که در نظام مهندسی ایران به به رسمیت شناخته شده است. در صورتی که به همچون فردی دسترسی ندارید، باید به سراغ کارشناس رسمی دادگستری بروید. به کمکی یکی از این متخصص­ها باید نقشه­ی UTM ملک به دست بیاید.

بعد از تهیه­ی نقشه، به سامانه سازمان ثبت رجوع کرده و مبلغی را حساب بانک ملی برای آغاز فرایند واریز کنید، می­کنید. سپس کلیه­ی مدارک را در سامانه­ی ثبت ملک با دامنه­ی www.sabtmelk.ir بارگذاری می­نمایید. پس از این اقدامات فرایند آغاز می­شود.

امید است با اشاره به کاربرد قولنامه و نیز نحوه­ی تبدیل قولنامه با سند رسمی توانسته باشیم، مساله­ای از مسائل شما حل شده باشد.